Tema 27. El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Ideas de las certificaciones de dominio como medio inmatriculador. La inmatriculación y el Catastro.
Hay muchos particulares que no tienen inscrita su propiedad en el Registro de la Propiedad. Cuando surge la necesidad de inscribir (básicamente porque hay un comprador que lo exige o porque quieren hipotecar) es necesario acudir a alguno de los medios inmatriculadores que se estudian en el tema anterior. En este tema procede tratar dos de esos medios inmatriculadores: el "doble título" y las certificaciones administrativas.
Las certificaciones administrativas tienen poco interés desde la perspectiva notarial. El 205 LH, por el contrario, es fundamental en las notarías rurales. El 205 LH se basa en la idea de que dos escrituras sobre una misma finca bastan para acceder al Registro de la Propiedad. Claro, tener dos escrituras sobre una misma finca es relativamente sencillo, por ejemplo, (i) heredando y (ii) aportando al matrimonio o vendiendo a un familiar. La idea es que la facilidad de la inmatriculación se compensa con la limitación de efectos del 207 LH.
En el tema se menciona el problema de la "fabricación de títulos" y no me resisto a mencionar mi supuesto favorito: los cónyuges dijeron que un bien era privativo de ambos, lo aportaron a la sociedad de gananciales y acto seguido, desde la sociedad de gananciales, lo aportaron a una sociedad civil constituida por ambos. ¿Hubo verdaderamente dos transmisiones? Hoy, al menos, tendrían que esperar un año entre ambas transmisiones.
Por otro lado, como se dice en el tema, la DGRN ha "resucitado" el acta complementaria del título público. Esto ha hecho que en muchos sitios se siga completando el título inmatriculador con un acta, de forma que el ciudadano tiene dos escrituras y puede inscribir. Esto es ventajoso porque el acta puede tramitarse relativamente rápido pero personalmente veo mejor usar ese título público para iniciar un expediente de dominio para inmatricular. Se me ocurren tres motivos:
1. El acta previa tributa por TPO (art. 7.2.c) TRITPAJD) y el expediente de dominio para inmatricular no (o, al menos, no debería). La idea es que el acta previa "suple" una transmisión pero el expediente de dominio no.
2. El acta previa implica que el notario dé fe de una notoriedad que escapa a sus sentidos; en el expediente de dominio no.
3. El binomio acta-título se ve afectado por el 207 LH; el binomio título-expediente no. Hay bancos que no conceden hipotecas sobre fincas afectadas por la limitación del 207 LH.
Prescindo de la exposición en este tema del artículo 298 RH por los motivos que se dicen en el mismo. Hay que estar atento, ahora que hay gobierno, a la adaptación del Reglamento Hipotecario a la reforma de 2015.
Ya he visto algún tema en el que se van comparando las redacciones antigua y nueva del 205 LH. Esto tuvo interés algunos meses de 2015 pero no soy partidario de cantar en 2017 (o después) normas que se derogaron en 2015. Si la redacción antigua tuviera relevancia para interpretar la nueva, vale, pero sospecho que estas cosas sólo se hacen por la tristeza que nos invade cuando el legislador tira a la basura bibliotecas enteras.
Recuerdo cuando estudié todo esto por primera vez. Terminé con una macedonia de actas de notoriedad, expedientes y certificaciones dificilísima de aprender. Para ayudar a no mezclar los conceptos conviene echarle un vistazo a una certificación catastral descriptiva y gráfica. Hay que tener en cuenta que a lo mejor el opositor no ha visto jamás una pero los notarios y registradores de los tribunales ven varias cada día.
Finalmente, recomiendo la máxima literalidad en el artículo 205 LH, como en cualquier artículo expresamente exigido por un epígrafe.
Comentarios, como siempre, bienvenidos.
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Ánimo.
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