Hipotecario 28 - Programa 2015

Tema 28. Expedientes para la reanudación del tracto y para rectificar la descripción, superficie o linderos. Tramitación y efectos. Idea de la doble inmatriculación, de la inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas y del expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Tengo en el despacho varios casos en los que se plantea la posibilidad de iniciar un expediente de reanudación del tracto que me sirven para inventarme uno "ad hoc": un particular, A, titular registral de un garaje, fallece, y el garaje, por acuerdo privado de los tres hijos y herederos, se lo adjudica uno de ellos, B. B, a su vez, lo vende en documento privado a C. A y C han fallecido hace tiempo y a la notaría viene D, que es el hijo de C, que me dice que también se lo ha adjudicado él en la herencia de su padre. D lleva años usando el garaje, pagando IBI y vado, tiene Catastro a su nombre y todo el mundo en el pueblo le reconoce como legítimo propietario. D está medio peleado con los hermanos y no conoce a A, ni a B, ni a nadie de esa familia.

D quiere poner el garaje a su nombre en el Registro de la Propiedad. Esto puede lograrse otorgando la herencia de A, la venta de B y la herencia de C, lo que obligaría a D a localizar a los herederos de A, a B y a los demás hijos de C y traerlos a la notaría a otorgar unos documentos en los que no tienen ningún interés. Supongo que, si no vienen, puede intentar demandarles para que les condenen a otorgar estos documentos.

Creo que precisamente para estos casos existe el expediente de reanudación del tracto. Ya vemos que se trata de una materia delicada: qué notificaciones, comparecencias y consentimientos son necesarios para que, al final del camino, "cancelen" a A del Registro y pongan a D. El efecto es brutal, ¿verdad?

Las rectificaciones de descripción, superficie y linderos me parecen menos tremendas. El caso típico para rectificar una descripción es aportar un certificado del ayuntamiento según el cual "de los antecedentes que obran en este ayuntamiento", el inmueble sito en Avenida del Generalísimo, 5, con tal referencia catastral y tal número de finca registral, se encuentra actualmente situado en Avenida de la Democracia, 11, "tratándose sin duda del mismo inmueble". No se trata de exponer, lógicamente, el régimen de la declaración de obra nueva, según el cual un solar pasa a ser un edificio.

La rectificación de linderos tiene poca sustancia (y así lo ha reconocido la DGRN) cuando se trata de cambiar los nombres de los propietarios de fincas colindantes. El principio de legitimación no entra en juego y si soy propietario de una parcela en cuya descripción registral se dice que "linda, al norte, con Rafael García", no parece que de aquí se derive ningún derecho para Rafael García. Si el Registrador no tiene ninguna duda es probable que pueda cambiar el nombre del colindante simplemente manifestando que hoy pertenece a Adela García. Tampoco se ve la utilidad de esta modificación. Cuestión distinta es modificar una linde fija, y dejar de lindar con un barranco para lindar con una autovía.

La rectificación de superficie se da últimamente con cierta frecuencia y es una preocupación legítima que, con el expediente, se esté encubriendo una transmisión. Si la descripción registral de una finca establece una cabida de dos hectáreas y ahora su propietario dice que, en realidad, bien medido, aquello tiene cinco hectáreas... ¿Seguro que no ha comprado usted tres hectáreas a un colindante? "Que no, que no, que eso es cosa de los antiguos, que no medían las fincas". Bueno, la tierra no es chicle así que habrá que contar, por lo menos, con los colindantes. Y rectificar un error numérico no es un hecho imponible pero comprar tres hectáreas es otra cosa.

La doble inmatriculación tiene un nombre suficientemente expresivo para saber lo que es. Desde el punto de vista práctico, gracias a la coordinación Registro-Catastro cada vez será más difícil que una misma porción de terreno acceda dos veces al Registro pero por ahora, las dobles y múltiples inmatriculaciones, haberlas, haylas.

La inmatriculación solicitada por el titular de un derecho real y el expediente de liberación de cargas y gravámenes se explican suficientemente en el tema. No tengo ninguna experiencia con ellas así que no puedo aportar ningún ejemplo que ayude a digerirlas.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

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Ánimo.