miércoles, 28 de junio de 2017

Impacto de la LGPE 2017 en los temas

Se ha publicado la Ley 3/2017, de 27 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2017, disponible aquí.

Veo que el tipo de interés legal del dinero sigue como estaba (3%), y el interés de demora también (3,75%). Se retoca la tributación por IVA (exenciones, tipos reducidos) y por ITPAJD (grandezas y títulos nobiliarios), pero son cuestiones muy de detalle.

Por lo demás, no encuentro nada relevante.

lunes, 12 de junio de 2017

Por qué estoy publicando poco

Estoy publicando poco por varias razones.

No subo temas porque el cambio de programa ha dejado los míos desbaratados. Antes sólo tenía que mecanografiar mis temas, comprobar la vigencia de las normas y darle al botón. Ahora hay que redactar epígrafes ab ovo y, como poco, redistribuir los tiempos. Esto es más laborioso.

No subo normas que impacten en los temas porque no las detecto. Todos los días leo el BOE, pero últimamente no veo nada (aunque es cierto que no domino el programa nuevo como el viejo).

No subo resoluciones y sentencias porque no sé dónde convendría citarlas. Acabo de leer el resumen de la RDGRN de 24 de abril de 2017, según la cual la venta de una VPO con sobreprecio no es nula. También hay una STS de 24 de mayo de 2017 sobre la personalidad jurídica de la sociedad de capital, antes de inscribirse y después de cancelarse sus asientos. ¿Se sigue hablando de esto en los temas? No puedo decirlo sobre la marcha.

No subo mis batallitas porque ya han aparecido suficientes blogs en los que se habla de la oposición desde una perspectiva personal.

Tengo localizados varios blogs notariales: el de Justito el notario, que por ahora tiene 37 posts sobre el asunto; el de María, que está aprendiendo a vivir después de opositar; y el de otra María, que oposita pero existe. Fuera de la oposición a notarías hay más, claro. Opositando hasta el finlo bueno que tiene opositar, una plaza cronometrada, opositando que no es poco, opozulo, opositora vs persona, y varios más que me estaré dejando en el tintero y que quizás aparezcan en los comentarios.

No creo que un opositor comme il faut deba dedicarse a leer todo esto, ni la mitad, ni la quinta parte. En cualquier caso, yo ya conté lo mío.

Además de lo anterior, ahora tengo menos tiempo libre. No es lo mismo el año 2014, esperando destino, que hoy, trabajando. No es lo mismo dos hijos que tres hijos. Tampoco tengo la misma facilidad para quitarle horas al sueño.

A medida que redacto este post va apareciendo un aire de fin de etapa, o eso me parece a mí. Pues que así sea. No descarto subir algún tema suelto o comentar alguna norma reciente, pero serán unos coletazos. Por si acaso, aquí me voy despidiendo: me alegro de haber sido de ayuda. Ojalá alguno de los que aprueben con el nuevo programa se anime a colgar sus temas, en abierto, para todos.

Un abrazo, ánimo y suerte.

sábado, 11 de marzo de 2017

Frase sobre plusvalía municipal para los fiscales 1 y 35

En el Fiscal 35 hay un epígrafe sobre el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido por "plusvalía municipal". No hay que confundir este impuesto municipal sobre los terrenos urbanos con la tributación en IRPF cuando se tiene una ganancia patrimonial, aunque a ésta también se le denomine "plusvalía" (o, precisamente, "plusvalía en renta").

La plusvalía municipal se calcula teniendo en cuenta distintos factores: el ayuntamiento al que pertenezca el inmueble, el valor catastral, el número de años entre la adquisición y la transmisión... Es decir, que según las circunstancias quizás no se pague nada y quizás se paguen miles de euros. Además, es un impuesto menos conocido que otros. Por eso alguna vez he oído que se referían a este impuesto como "la sorpresa municipal".

De un tiempo a esta parte (con la crisis) se ha escrito y reclamado mucho por este impuesto; si mi terreno no ha experimentado un incremento de valor, ¿por qué tengo que pagar el impuesto? También se viene atacando este impuesto por la forma en la que se calcula. No procede que aquí nos metamos en estas honduras.

Sí han tenido mucho eco un par de sentencias del Tribunal Constitucional que generan muchas expectativas entre los que han (hemos) pagado plusvalía municipal. No obstante, de cara a los temas, no hay tal terremoto. Las sentencias que hay (por ahora) se refieren a las normas en Guipúzcoa y en Álava, por lo que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sigue vigente en este punto. Además, no parece que la posición del Tribunal Constitucional sea la de derogar plenamente este impuesto.

A la espera de que el Tribunal Constitucional dicte más sentencias sobre este asunto o de que el legislador retoque la ley, yo mantendría el Fiscal 35 como está ahora mismo y sólo añadiría una frase:

"Durante el año 2017 el Tribunal Constitucional ha considerado que infringe el principio de capacidad económica que se sometan a gravamen situaciones en las que no existen incrementos de valor".

En el mismo sentido, en el epígrafe de los principios constitucionales, en el Fiscal 1, yo insertaría una frase al hablar del principio de capacidad económica:

"El principio de capacidad económica ha sido tenido especialmente en cuenta por el Tribunal Constitucional en materia de plusvalía municipal, al considerar que no deben someterse a gravamen situaciones en las que no existan incrementos de valor".

La ventaja de estas frases es que probablemente no sea necesario modificarlas a medida que aparezcan nuevas sentencias del Tribunal Constitucional, salvo inesperados cambios de dirección.

Ánimo.

domingo, 5 de marzo de 2017

Impacto del Real Decreto 195/2017 en los temas

En el BOE de ayer se publica el Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo, por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. La demarcación, en sí misma, no tiene relevancia para los temas, pero la Disposición Final primera da una nueva redacción al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, que ahora dice así:
1. Conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo primero de la Ley, las inscripciones o anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.
2. Cualquier alteración de la demarcación registral deberá ir acompañada de la delimitación geográfica georreferenciada de los distritos registrales resultantes.
Georreferenciaciones aparte, la novedad afecta a las fincas que radicaban en dos registros distintos, que tampoco es un supuesto tan frecuente (en 2 años que llevo de notario solo he visto, de refilón, un caso). Por lo que leo a registradores que han comentado la novedad, ya no será necesario llevar la escritura a los dos registros y se elimina el riesgo de que la finca tenga una vida distinta en cada uno de ellos.

Entiendo que puede comentarse esta reforma en los siguientes temas del programa de 2015:

Hipotecario 1. En el epígrafe de las modificaciones posteriores cabe citar que no solo se ha reformado la Ley Hipotecaria, sino también su Reglamento, por ejemplo, en este año 2017 se ha modificado el artículo 2.

Hipotecario 15. Seguro que en este tema, en el que se trata "la finca como base del Registro", cabe encontrar un hueco.

Hipotecario 22. Al tratar de la inscripción principal y la inscripción de referencia puede apuntarse la reforma del artículo 2 RH.

Hipotecario 26. En el artículo 203 LH sobre el expediente de dominio ya se permitía tramitar un solo expediente relativo a una finca situada parcialmente en un distrito colindante. No obstante, esto me parece de mucho detalle y, en el tema que tengo publicado aquí yo no haría (no he hecho) ninguna modificación.

Hipotecario 28. Este tema está publicado aquí y, respecto de la doble inmatriculación y la liberación de cargas y gravámenes, resulta aplicable lo mismo que digo para el Hipotecario 26.

Hipotecario 29. En el epígrafe de la unidad y pluralidad de folio registral yo comentaba, una pluralidad "estricta" (propiedad horizontal, complejos inmobiliarios, aprovechamiento por turno y alguna más) y una pluralidad "amplia", en la que incluía, entre otros, este supuesto de la finca que radica en territorio perteneciente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones. Es un buen sitio para mencionar la reforma del artículo 2 RH.

Hipotecario 34. Las concesiones mineras y, en mayor medida, las de autopistas, son un buen ejemplo de inscripción que afecta a varios registros, ayuntamientos o secciones. Cabe apuntar la novedad, pero yo no me mojaría más porque no estoy seguro del impacto del nuevo artículo 2 RH en estos casos.

Hipotecarios 48-65. No veo que la reforma deba comentarse en ningún tema relativo a la hipoteca, que bastante tiene ya.

Ánimo.

sábado, 25 de febrero de 2017

Impacto del Libro VI del CCCat en los temas

Ya se ha publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. La enlazo a Noticias Jurídicas porque el DOGC está de mantenimiento. Entrará en vigor el 1 de enero de 2018, salvo algunas cuestiones que entran en vigor el 1 de marzo próximo.

A mi juicio, para el examen de Madrid'2017 es suficiente con exponer el tema actual y completarlo, donde proceda, con la frase: "esta materia se ve afectada por lo dispuesto en el libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos, que entrará en vigor, salvo excepciones, el 1 de enero de 2018". Una vez terminada la participación de cada uno en esta oposición los temas habrá que revisarlos bien.

En mi primera aproximación he detectado lo que expondré a continuación. Si todo va como suele ir, habrá amistosos colaboradores escribiendo comentarios con cosas que se me hayan pasado por lo que es recomendable revisitar este post en, no sé, 3 o 4 meses. En cualquier caso, cada opositor tendrá que comprobar lo que diga en el tema con lo que ahora dice la ley y valorar lo que merece la pena incorporar.

Veamos:

Civil 5. En el epígrafe sobre el artículo 149.1.8 CE cabe mencionar, al tratar sobre la competencia exclusiva estatal en materia de "bases de las obligaciones contractuales", además de lo que ya se diga, la reciente publicación del libro dedicado a obligaciones y contratos del Código civil de Cataluña (el Tribunal Constitucional reconoció, ya en 1982, la compatibilidad de esas bases de competencia estatal con el desarrollo de esas bases por la Comunidad Autónoma).

Civil 11. La nueva ley modifica el artículo 121-16 CCCat pero no veo que tenga relevancia para el epígrafe de la edad en las legislaciones forales.

Civil 27. Hay un epígrafe sobre especialidades forales en caducidad y prescripción pero no veo que la nueva ley modifique algo que merezca ser comentado aquí.

Civil 41. Se plantea si hay algo que incluir en el epígrafe sobre especialidades en propiedad horizontal en Cataluña. La palabra "horizontal" aparece 4 veces en la nueva ley, más relacionada con el negocio de compra de un elemento de una propiedad horizontal que con el régimen de propiedad horizontal en sí. Yo no cambiaría nada aquí.

Civil 51. Lo que se diga sobre Cataluña en las especialidades forales sobre derechos reales debe ser revisado porque el libro quinto cambia con esta ley. No mucho, pero no domino qué se dice en este epígrafe que no existía en mi programa.

Me parece que tiene cierto interés la cuestión del censo (último epígrafe). La exposición de motivos de la Ley 3/2017 menciona expresamente, en cuanto al contrato de censo, el "objetivo innovador de readaptar esta institución a su finalidad de financiación a largo plazo, como alternativa al préstamo". Recuerdo haber leído a Martínez Sanchiz aquí la siguiente frase: "También planteé entonces una solución que se me ocurrió a partir del llamado censo enfitéutico para ayudar a quienes no llegaban para pagar el préstamo hipotecario". No sé si se referirán a lo mismo, pero parece que el censo, tradicionalmente despreciado por el opositor, tiene una nueva vitalidad.

En Cataluña hay varios tipos de censos: el enfitéutico, el vitalicio, el censal y el violario. Los dos primeros se regulan en el artículo 565 CCCat (libro V), que casi no se modifica: sólo se añade una apartado relativo a la interrupción de un plazo, cosa que me parece de detalle, y se introduce una disposición transitoria, que tampoco me parece relevante. El censal, que se regulaba en la Ley 6/2000, de 19 de junio de pensiones periódicas, pasa a regularse en el artículo 626 y el violario en el artículo 624. La Ley 6/2000 quedará derogada.

Civil 61. Aunque se toca el artículo 568-1 CCCat no parece que afecte al último epígrafe de este tema sobre las especialidades forales del contrato de opción.

Civil 63. La lesión ultradimidium cambia. Deja de regularse en los artículos 321 y siguientes de la Compilación (Decreto legislativo 1/1984) y pasa a los artículos 621-45 a 621-48. Además, detecto que se ha introducido varios cambios, desde el elemento subjetivo a la posibilidad de que la acción la ejerza cualquiera de las partes del contrato.

Civil 65. Me parece forzado hablar de la compraventa a carta de gracia catalana en este tema, pero no descarto que pueda hacerse con algo de arte.

Civil 67. Entre los tanteos y retractos legales catalanes cabe citar el del arrendatario en los artículos 623-27, 28 y 29 CCCat.

Civil 69. Se toca el 531-13 CCCat por lo que habrá que revisar la vigencia de lo que se diga en el epígrafe de las donaciones en las legislaciones forales.

Civil 82. "Especialidades forales sobre los contratos". Casi nada. Supongo que al redactarse el programa no estaba previsto que hubiera un libro entero en Cataluña sobre esta materia. Propongo mantener el grueso del epígrafe anterior, sin perjuicio de que quizás convenga desequilibrarlo un poco hacia el caso catalán. Lo mínimo es, claro, mencionar la existencia de esta nueva ley.

Civil 94. Al tocarse el libro segundo sobre persona y familia hay modificaciones en algunos artículos que se comentan en este tema. Por ejemplo, el artículo 231-26 sobre la ineficacia de los capítulos por nulidad, separación legal o divorcio, o el 231-31 sobre el año de viudedad. No obstante, sospecho que la mayoría de estas modificaciones tienen que ver con la actualización de la expresión "separación judicial" por "separación legal".

Civil 98. Procede revisar lo que se dice en materia de especialidades forales sobre patria potestad ("potestad parental"). Por ejemplo, la nueva ley deroga la Ley 12/1996, de 29 de julio, de la potestad del padre y de la madre.

Civil 102. Cambia la redacción del 442-6 CCat: el viudo no tiene derecho a suceder si estaba separado legalmente (ya no judicialmente).

Civil 105. Se retoca la adveración del testamento ológrafo (artículo 421-18 CCCat) y su caducidad (421-19).

Civil 106. No veo cambios en las especialidades forales en materia testamentaria.

Civil 107. En cuanto a la institución de heredero, sí se toca el 422-13 CCCat.

Civil 109. No cambia el régimen de la sustitución fideicomisaria. Tampoco se toca la herencia de confianza.

Civil 113. No veo modificaciones en materia de legítima.

Civil 114. No encuentro los textos "dehered" ni "preter" en la nueva ley. Por tanto, asumo que no se toca nada aquí.

Civil 118. Se toca el 442-6 respecto de los derechos del cónyuge viudo a suceder ab intestato.

También se retocan algunos artículos del albacea en Cataluña (429-4, 13, 15). Imagino que se trata, una vez más, de ajustar estos preceptos a las recientes atribuciones notariales.

Civil 120. Nada sobre reservas en la nueva ley.

Civil 121. Observo modificaciones en materia de beneficio de inventario catalán (que ya no se pide al juez) o en la posibilidad de requerir al llamado para que acepte o repudie la herencia. Esto es interesante para la práctica notarial pero no creo que en este tema sea necesario comentar especialidades forales.

Una especialidad que me ha llamado la atención, que ya existía y que yo no conocía es que el inventario formalizado por el heredero en documento privado y que se presenta para liquidar los impuestos produce los efectos legales del beneficio de inventario. Caramba.

Civil 125. La palabra "heredamiento" no se menciona en la Ley 3/2017.

No veo que la nueva ley tenga impacto en fiscal ni en mercantil. El programa no pide especialidades forales en notarial ni en hipotecario, salvo, que recuerde, el artículo 15 de la Ley Hipotecaria, sobre la legítima catalana, que la nueva ley no cambia.

Ánimo a los opositores y a los preparadores también.

jueves, 9 de febrero de 2017

Cantar lo vigente o cantar lo publicado

"Por favor, tengo una gran duda y necesito que me la respondais: en los artículos que han sido modificados por la LJV cuyo contenido todavía no ha entrado en vigor (hasta el 30 de junio de 2017) hay que decir el contenido antiguo o el nuevo o ambos???????? es decir, en los tribunales de las opos de dentro de 2 meses qué seria lo más conveniente de decir si me toca algún tema en que se dé este problema? gracias y por favor,responded".

Es grande y habitual la duda sobre qué debe cantarse, si el derecho vigente o el derecho publicado, a la fecha de la convocatoria o a la fecha del examen.

Curioseando en la web veo que en la convocatoria de judicaturas para 2016 se trató este punto:
La oposición constará de tres ejercicios teóricos, todos de carácter eliminatorio. Tendrán como base el temario publicado como anexo I al presente acuerdo, cuyo contenido, para todos los ejercicios de la oposición, se ajustará a la normativa publicada en el «Boletín Oficial del Estado» a la fecha de la publicación de la convocatoria, aun cuando no hubiera entrado en vigor.
Soy de los que leen con atención las convocatorias a notarías y no recuerdo haber visto nada parecido desde 2005, que es cuando me puse con esto. Tampoco he encontrado nada en el Reglamento Notarial. Creo que, salvo que el tribunal haya dado unos criterios al respecto, la duda sigue viva en notarías (¡y, por lo que he leído, en algunos foros de judicaturas!).

Puedo decir lo que yo haría en algunas cuestiones concretas:

  • Registro Civil. Está previsto que la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, entre en vigor el 30 de junio de 2017. Esto está por ver, ya que es una ley cuya entrada en vigor ya ha sido retrasada varias veces y hace poco el propio ministro ha comentado que habrá nuevas reformas; por ejemplo, ha propuesto que sean los letrados de la administración de justicia quienes dirijan el Registro Civil. En mi tema yo exponía el régimen vigente actualmente y comentaba las principales novedades de la ley publicada.
  • Código Civil. Ante la inminencia de su entrada en vigor (el 30 de junio de 2017), yo expondría el texto publicado. Son pocos artículos, la longitud no es brutal y tienen mucha relevancia para el notariado.
  • Patentes. La Ley 24/2015, de 24 de julio, de Patentes, entra en vigor el 1 de abril de 2017. Está claro que aquí se cumplen los dos requisitos: publicación y vigencia. Esta ley también tiene impacto en la materia siguiente.
  • Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento. La Ley de 16 de diciembre de 1954 fue modificada en 2015 en un par de artículos; la nueva redacción entrará en vigor el 1 de abril de 2017 y habrá que revisar lo que se dice.
  • Fiscal. Las normas tributarias cambian cada pocas semanas pero los cambios suelen ser de detalle y no tener impacto en los temas.
  • Libro Sexto del Código Civil de Cataluña. Parece que ya está a punto de salir del horno. Al tratar sobre obligaciones y contratos el impacto sobre los temas será reducido: quizás la lesión ultra dimidium, quizás alguna prudente consideración en cuanto al artículo 149.1.8 CE.
  • Reforma de la Ley Hipotecaria. Puede pasar cualquier cosa, incluso que no pase nada. 

A partir de aquí, sentido común y resignación. No es lo mismo que una reforma modifique una cuestión de detalle en materia concursal que una reforma sustancial de la función notarial.

Ánimo.

viernes, 20 de enero de 2017

Llamamientos, plazos, presentados y aprobados en Barcelona 2015

Ya hay sorteo para la oposición de Madrid 2017, disponible aquí, y también hay fecha de comienzo de los exámenes, el 21 de marzo a las 16:30. La siguiente pregunta es: "¿A mí cuándo me toca?".

En Barcelona el primer llamamiento de la primera vuelta empezó el 20 de abril de 2015 (ya había pasado la Semana Santa) y terminó entre el 7 y el 8 de julio, es decir, 11 semanas después. De 831 opositores inscritos se presentaron 351 a primera vuelta y aprobaron 177 opositores. Resulta una media de 16 opositores por semana y tribunal pero las medias son engañosas porque a finales de mayo empezaron a examinar también los viernes. Hubo alguna semana en la que pasaron 23.

La segunda vuelta duró tres semanitas más y acabó entre el 28 y el 29 de julio, para parar en agosto. De los 480 que quedaban aprobaron 30 en segunda vuelta.

El segundo ejercicio empezó el 13 de octubre. La primera vuelta se resolvió en dos días y la segunda acabó a mitad de noviembre y a principios de diciembre. Aquí se notó que en un tribunal había 120 opositores y en el otro 87. Aún así, el ritmo era parecido en ambos y fue de unos 17 opositores por semana.

En Madrid el primer ejercicio empezará un mes antes, aunque imagino que pararán en Semana Santa. No obstante, en Barcelona también pararon una semana por las elecciones municipales. De todas formas, quién sabe cuál será el ritmo ahora. 

Para acabar, una curiosidad. En Barcelona hubo opositores que fueron convocados para un día y se examinaron 3, 4 e incluso 5 días después. Esto parece catastrófico pero no es irremediable y, de hecho, varios de estos casos aprobaron la oposición.

En cualquier caso, ojalá los opositores y los tribunales tengan mucho acierto con sus respectivos cálculos.

Ánimo.

viernes, 6 de enero de 2017

Hipotecario 28 - Programa 2015

Tema 28. Expedientes para la reanudación del tracto y para rectificar la descripción, superficie o linderos. Tramitación y efectos. Idea de la doble inmatriculación, de la inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas y del expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Tengo en el despacho varios casos en los que se plantea la posibilidad de iniciar un expediente de reanudación del tracto que me sirven para inventarme uno "ad hoc": un particular, A, titular registral de un garaje, fallece, y el garaje, por acuerdo privado de los tres hijos y herederos, se lo adjudica uno de ellos, B. B, a su vez, lo vende en documento privado a C. A y C han fallecido hace tiempo y a la notaría viene D, que es el hijo de C, que me dice que también se lo ha adjudicado él en la herencia de su padre. D lleva años usando el garaje, pagando IBI y vado, tiene Catastro a su nombre y todo el mundo en el pueblo le reconoce como legítimo propietario. D está medio peleado con los hermanos y no conoce a A, ni a B, ni a nadie de esa familia.

D quiere poner el garaje a su nombre en el Registro de la Propiedad. Esto puede lograrse otorgando la herencia de A, la venta de B y la herencia de C, lo que obligaría a D a localizar a los herederos de A, a B y a los demás hijos de C y traerlos a la notaría a otorgar unos documentos en los que no tienen ningún interés. Supongo que, si no vienen, puede intentar demandarles para que les condenen a otorgar estos documentos.

Creo que precisamente para estos casos existe el expediente de reanudación del tracto. Ya vemos que se trata de una materia delicada: qué notificaciones, comparecencias y consentimientos son necesarios para que, al final del camino, "cancelen" a A del Registro y pongan a D. El efecto es brutal, ¿verdad?

Las rectificaciones de descripción, superficie y linderos me parecen menos tremendas. El caso típico para rectificar una descripción es aportar un certificado del ayuntamiento según el cual "de los antecedentes que obran en este ayuntamiento", el inmueble sito en Avenida del Generalísimo, 5, con tal referencia catastral y tal número de finca registral, se encuentra actualmente situado en Avenida de la Democracia, 11, "tratándose sin duda del mismo inmueble". No se trata de exponer, lógicamente, el régimen de la declaración de obra nueva, según el cual un solar pasa a ser un edificio.

La rectificación de linderos tiene poca sustancia (y así lo ha reconocido la DGRN) cuando se trata de cambiar los nombres de los propietarios de fincas colindantes. El principio de legitimación no entra en juego y si soy propietario de una parcela en cuya descripción registral se dice que "linda, al norte, con Rafael García", no parece que de aquí se derive ningún derecho para Rafael García. Si el Registrador no tiene ninguna duda es probable que pueda cambiar el nombre del colindante simplemente manifestando que hoy pertenece a Adela García. Tampoco se ve la utilidad de esta modificación. Cuestión distinta es modificar una linde fija, y dejar de lindar con un barranco para lindar con una autovía.

La rectificación de superficie se da últimamente con cierta frecuencia y es una preocupación legítima que, con el expediente, se esté encubriendo una transmisión. Si la descripción registral de una finca establece una cabida de dos hectáreas y ahora su propietario dice que, en realidad, bien medido, aquello tiene cinco hectáreas... ¿Seguro que no ha comprado usted tres hectáreas a un colindante? "Que no, que no, que eso es cosa de los antiguos, que no medían las fincas". Bueno, la tierra no es chicle así que habrá que contar, por lo menos, con los colindantes. Y rectificar un error numérico no es un hecho imponible pero comprar tres hectáreas es otra cosa.

La doble inmatriculación tiene un nombre suficientemente expresivo para saber lo que es. Desde el punto de vista práctico, gracias a la coordinación Registro-Catastro cada vez será más difícil que una misma porción de terreno acceda dos veces al Registro pero por ahora, las dobles y múltiples inmatriculaciones, haberlas, haylas.

La inmatriculación solicitada por el titular de un derecho real y el expediente de liberación de cargas y gravámenes se explican suficientemente en el tema. No tengo ninguna experiencia con ellas así que no puedo aportar ningún ejemplo que ayude a digerirlas.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

https://drive.google.com/file/d/0B8_L8PRVjRyEZGl1ZEJDZlF2WUk/view?usp=sharing

Ánimo.

Hipotecario 27 - Programa 2015

Tema 27. El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Ideas de las certificaciones de dominio como medio inmatriculador. La inmatriculación y el Catastro.

Hay muchos particulares que no tienen inscrita su propiedad en el Registro de la Propiedad. Cuando surge la necesidad de inscribir (básicamente porque hay un comprador que lo exige o porque quieren hipotecar) es necesario acudir a alguno de los medios inmatriculadores que se estudian en el tema anterior. En este tema procede tratar dos de esos medios inmatriculadores: el "doble título" y las certificaciones administrativas.

Las certificaciones administrativas tienen poco interés desde la perspectiva notarial. El 205 LH, por el contrario, es fundamental en las notarías rurales. El 205 LH se basa en la idea de que dos escrituras sobre una misma finca bastan para acceder al Registro de la Propiedad. Claro, tener dos escrituras sobre una misma finca es relativamente sencillo, por ejemplo, (i) heredando y (ii) aportando al matrimonio o vendiendo a un familiar. La idea es que la facilidad de la inmatriculación se compensa con la limitación de efectos del 207 LH.

En el tema se menciona el problema de la "fabricación de títulos" y no me resisto a mencionar mi supuesto favorito: los cónyuges dijeron que un bien era privativo de ambos, lo aportaron a la sociedad de gananciales y acto seguido, desde la sociedad de gananciales, lo aportaron a una sociedad civil constituida por ambos. ¿Hubo verdaderamente dos transmisiones? Hoy, al menos, tendrían que esperar un año entre ambas transmisiones.

Por otro lado, como se dice en el tema, la DGRN ha "resucitado" el acta complementaria del título público. Esto ha hecho que en muchos sitios se siga completando el título inmatriculador con un acta, de forma que el ciudadano tiene dos escrituras y puede inscribir. Esto es ventajoso porque el acta puede tramitarse relativamente rápido pero personalmente veo mejor usar ese título público para iniciar un expediente de dominio para inmatricular. Se me ocurren tres motivos:

1. El acta previa tributa por TPO (art. 7.2.c) TRITPAJD) y el expediente de dominio para inmatricular no (o, al menos, no debería). La idea es que el acta previa "suple" una transmisión pero el expediente de dominio no.
2. El acta previa implica que el notario dé fe de una notoriedad que escapa a sus sentidos; en el expediente de dominio no.
3. El binomio acta-título se ve afectado por el 207 LH; el binomio título-expediente no. Hay bancos que no conceden hipotecas sobre fincas afectadas por la limitación del 207 LH.

Prescindo de la exposición en este tema del artículo 298 RH por los motivos que se dicen en el mismo. Hay que estar atento, ahora que hay gobierno, a la adaptación del Reglamento Hipotecario a la reforma de 2015.

Ya he visto algún tema en el que se van comparando las redacciones antigua y nueva del 205 LH. Esto tuvo interés algunos meses de 2015 pero no soy partidario de cantar en 2017 (o después) normas que se derogaron en 2015. Si la redacción antigua tuviera relevancia para interpretar la nueva, vale, pero sospecho que estas cosas sólo se hacen por la tristeza que nos invade cuando el legislador tira a la basura bibliotecas enteras.

Recuerdo cuando estudié todo esto por primera vez. Terminé con una macedonia de actas de notoriedad, expedientes y certificaciones dificilísima de aprender. Para ayudar a no mezclar los conceptos conviene echarle un vistazo a una certificación catastral descriptiva y gráfica. Hay que tener en cuenta que a lo mejor el opositor no ha visto jamás una pero los notarios y registradores de los tribunales ven varias cada día.

Finalmente, recomiendo la máxima literalidad en el artículo 205 LH, como en cualquier artículo expresamente exigido por un epígrafe.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

https://drive.google.com/file/d/0B8_L8PRVjRyEUnJXSGwyZWlYT0E/view?usp=sharing

Ánimo.

Hipotecario 26 - Programa 2015

Tema 26. Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Apertura de folio registral: la inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza. Los medios inmatriculadores. El expediente de dominio y sus distintas finalidades. Su tramitación en relación con la inmatriculación. Efectos.

Siempre que leo sobre la "realidad jurídica extrarregistral" me acuerdo de una frase que leí en twitter: "la realidad jurídica extrarregistral es, simplemente, la realidad". Viene esto al caso porque en este tema y los siguientes se tratan algunos casos en los que el Registro publica una cosa y la realidad es otra. Que el nuevo programa haya incluido un epígrafe sobre la concordancia nos permite reiterar lo que ya se trata en el tema 47 de hipotecario sobre la diferencia entre inexactitud y discordancia.

Procede exponer en este tema el artículo 198, que es un compendio de procedimientos con distintas finalidades que puede llevar a confusión a quien lo lea por primera vez. Voy a poner algunos ejemplos que me hubieran ayudado a mí a entender mejor qué se hace, por qué y para qué.

1. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada (RGG).
Sirve para que los ciudadanos puedan saber "dónde está lo suyo" y "qué forma tiene".

Las descripciones de las fincas rústicas en el Registro de la Propiedad suelen ser algo así: "Olivar al sitio de La Solana en el término de *, de cabida unas setenta fanegas, que linda, al norte, con otras del vendedor, al sur, con Juan Español, al este con paraje de La Umbría y al oeste con camino". Imagina heredar esta finca sin conocer la zona e intentar encontrarla en la realidad, teniendo en cuenta que (i) nadie sabe quién es Juan Español porque la descripción viene de la primera inscripción que se hizo en 1912, (ii) en toda elevación de terreno hay una umbría y una solana, (iii) que el vendedor tampoco se sabe quién es, (iii) que los caminos cambian de sitio, y (iv) que la fanega es una medida de volumen o de superficie y que, en cualquier caso, no mide lo mismo en unos sitios que en otros. Inscribir una RGG ayudará a que cualquiera que consulte el Registro sepa exactamente de qué terreno estamos hablando.

Aquí procede hablar del Catastro. Las titularidades catastrales son más discutibles que las registrales pero en Catastro tienen mapa de todo y, esté bien o mal, nos sitúa, sobre todo en rústico, con un sistema de polígonos y parcelas. Es típico al fallecimiento de alguien que los herederos vayan al ayuntamiento a preguntar qué parcelas de qué polígonos "estaban a nombre" del fallecido.

2. El deslinde registral de fincas. Ya hemos visto que la finca anterior linda al sur con Juan Español pero la linde puede ser recta, curva, con forma de pico o de mil formas más. Si la linde no está clara, puede aclararse con este procedimiento. Existe, por tanto, relación con el procedimiento anterior; si las dos fincas (la descrita y la de Juan Español) tuvieran bien inscritas sus RGG en el Registro, no necesitarían deslindar nada.

3. La rectificación de su descripción. Para los casos en los que una finca está mal medida (por ejemplo, queremos que deje de publicar eso de las cincuenta fanegas y se haga constar que son 25.200 metros cuadrados, o actualizar el lindero, que ya no es "otras del vendedor" sino la parcela 24 del polígono 12.

4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, etc.
El supuesto típico es haber construido una casa y que en el registro aparezca que el terreno es un solar. Las declaraciones de obra nueva se estudian a fondo en el hipotecario 16.

5. La inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna.
Se regula cómo accede una finca por primera vez al Registro de la Propiedad. Existen varios sistemas y en función de cuál se utilice se tarda más o menos, cuesta más o menos dinero y se tienen unos u otros efectos.

6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas.
Un cajón de sastre para incluir lo que haga la Administración, que no siempre lo puede llevar todo al día.

7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Aparece como titular registral el abuelo del que le vendió la finca a mi padre, nadie hizo nada en escritura y ahora todos han fallecido. En el pueblo todos saben que aquello es mío pero para arreglar el Registro necesitaría hacer la escritura en la que yo heredo a mi padre, la escritura por la que mi padre compró y la escritura por la que el vendedor recibió la finca de su abuelo. Esto es poner mucho peso en mis hombros. ¿Qué puedo hacer? Un expediente de reanudación del tracto interrumpido.

8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
Ahora que hay que tener la finca georreferenciada es muy difícil que accedan al registro dos fincas que están en el mismo sitio pero antes las fincas no se inscribían así. Es posible que un mismo trozo de terreno figure varias veces en el Registro de la Propiedad, sobre todo porque a veces era más fácil volver a inmatricular que arreglar el tracto.

9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes.
A veces en las notas simples informativas que se piden del registro aparece un derecho de adquisición preferente, una hipoteca u otra cosa muy antiguos, que a veces ni siquiera se sabe a favor de quién se constituyeron. ¿Comprarías una finca en la que apareciera un gravamen muy antiguo, con el vendedor prometiendo que aquello no existe? Uno se queda más tranquilo cuando estas cosas desaparecen de la información registral.

Una vez enumerados los procedimientos del 198 el tema se centra en la inmatriculación, es decir, el acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad. Hay muchas fincas que no están inscritas en el Registro y es típico que sigan así hasta que haya necesidad de venderlas o hipotecarlas. Hay compradores que quieren quedar protegidos por el registro; en cuanto a la hipoteca, sin inscripción no es posible. Hay que tener cuidado con inscribir para hipotecar con urgencia por los dos años del 207 LH, pero ese es otro tema.

La segunda parte de todo esto es la coordinación con Catastro. Ya he comentado lo ventajoso que es contar con la cartografía catastral, incluso cuando es incorrecta, porque permite situarse en el terreno. Pues bien, para inmatricular el Catastro tiene que estar bien, al menos en cuanto a la superficie. En el tema 27 se trata esto con más detalle.

Iba a completar el post con algo sobre la conveniencia de dominar este tema para atender las consultas en las típicas notarías de entrada. No obstante, recuerdo lo que solía pensar yo cuando me hablaban de lo bueno que es saber algo para después de aprobar: "cruzaremos ese puente cuando lleguemos a ese río", que dijo Julio César. Por ahora, hay que dominar este tema como todos los demás.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

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Ánimo.