Tema 26. Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Apertura de folio registral: la inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza. Los medios inmatriculadores. El expediente de dominio y sus distintas finalidades. Su tramitación en relación con la inmatriculación. Efectos.
Siempre que leo sobre la "realidad jurídica extrarregistral" me acuerdo de una frase que leí en twitter: "la realidad jurídica extrarregistral es, simplemente, la realidad". Viene esto al caso porque en este tema y los siguientes se tratan algunos casos en los que el Registro publica una cosa y la realidad es otra. Que el nuevo programa haya incluido un epígrafe sobre la concordancia nos permite reiterar lo que ya se trata en el tema 47 de hipotecario sobre la diferencia entre inexactitud y discordancia.
Procede exponer en este tema el artículo 198, que es un compendio de procedimientos con distintas finalidades que puede llevar a confusión a quien lo lea por primera vez. Voy a poner algunos ejemplos que me hubieran ayudado a mí a entender mejor qué se hace, por qué y para qué.
1. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada (RGG).
Sirve para que los ciudadanos puedan saber "dónde está lo suyo" y "qué forma tiene".
Las descripciones de las fincas rústicas en el Registro de la Propiedad suelen ser algo así: "Olivar al sitio de La Solana en el término de *, de cabida unas setenta fanegas, que linda, al norte, con otras del vendedor, al sur, con Juan Español, al este con paraje de La Umbría y al oeste con camino". Imagina heredar esta finca sin conocer la zona e intentar encontrarla en la realidad, teniendo en cuenta que (i) nadie sabe quién es Juan Español porque la descripción viene de la primera inscripción que se hizo en 1912, (ii) en toda elevación de terreno hay una umbría y una solana, (iii) que el vendedor tampoco se sabe quién es, (iii) que los caminos cambian de sitio, y (iv) que la fanega es una medida de volumen o de superficie y que, en cualquier caso, no mide lo mismo en unos sitios que en otros. Inscribir una RGG ayudará a que cualquiera que consulte el Registro sepa exactamente de qué terreno estamos hablando.
Aquí procede hablar del Catastro. Las titularidades catastrales son más discutibles que las registrales pero en Catastro tienen mapa de todo y, esté bien o mal, nos sitúa, sobre todo en rústico, con un sistema de polígonos y parcelas. Es típico al fallecimiento de alguien que los herederos vayan al ayuntamiento a preguntar qué parcelas de qué polígonos "estaban a nombre" del fallecido.
2. El deslinde registral de fincas. Ya hemos visto que la finca anterior linda al sur con Juan Español pero la linde puede ser recta, curva, con forma de pico o de mil formas más. Si la linde no está clara, puede aclararse con este procedimiento. Existe, por tanto, relación con el procedimiento anterior; si las dos fincas (la descrita y la de Juan Español) tuvieran bien inscritas sus RGG en el Registro, no necesitarían deslindar nada.
3. La rectificación de su descripción. Para los casos en los que una finca está mal medida (por ejemplo, queremos que deje de publicar eso de las cincuenta fanegas y se haga constar que son 25.200 metros cuadrados, o actualizar el lindero, que ya no es "otras del vendedor" sino la parcela 24 del polígono 12.
4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, etc.
El supuesto típico es haber construido una casa y que en el registro aparezca que el terreno es un solar. Las declaraciones de obra nueva se estudian a fondo en el hipotecario 16.
5. La inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna.
Se regula cómo accede una finca por primera vez al Registro de la Propiedad. Existen varios sistemas y en función de cuál se utilice se tarda más o menos, cuesta más o menos dinero y se tienen unos u otros efectos.
6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas.
Un cajón de sastre para incluir lo que haga la Administración, que no siempre lo puede llevar todo al día.
7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Aparece como titular registral el abuelo del que le vendió la finca a mi padre, nadie hizo nada en escritura y ahora todos han fallecido. En el pueblo todos saben que aquello es mío pero para arreglar el Registro necesitaría hacer la escritura en la que yo heredo a mi padre, la escritura por la que mi padre compró y la escritura por la que el vendedor recibió la finca de su abuelo. Esto es poner mucho peso en mis hombros. ¿Qué puedo hacer? Un expediente de reanudación del tracto interrumpido.
8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
Ahora que hay que tener la finca georreferenciada es muy difícil que accedan al registro dos fincas que están en el mismo sitio pero antes las fincas no se inscribían así. Es posible que un mismo trozo de terreno figure varias veces en el Registro de la Propiedad, sobre todo porque a veces era más fácil volver a inmatricular que arreglar el tracto.
9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes.
A veces en las notas simples informativas que se piden del registro aparece un derecho de adquisición preferente, una hipoteca u otra cosa muy antiguos, que a veces ni siquiera se sabe a favor de quién se constituyeron. ¿Comprarías una finca en la que apareciera un gravamen muy antiguo, con el vendedor prometiendo que aquello no existe? Uno se queda más tranquilo cuando estas cosas desaparecen de la información registral.
Una vez enumerados los procedimientos del 198 el tema se centra en la inmatriculación, es decir, el acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad. Hay muchas fincas que no están inscritas en el Registro y es típico que sigan así hasta que haya necesidad de venderlas o hipotecarlas. Hay compradores que quieren quedar protegidos por el registro; en cuanto a la hipoteca, sin inscripción no es posible. Hay que tener cuidado con inscribir para hipotecar con urgencia por los dos años del 207 LH, pero ese es otro tema.
La segunda parte de todo esto es la coordinación con Catastro. Ya he comentado lo ventajoso que es contar con la cartografía catastral, incluso cuando es incorrecta, porque permite situarse en el terreno. Pues bien, para inmatricular el Catastro tiene que estar bien, al menos en cuanto a la superficie. En el tema 27 se trata esto con más detalle.
Iba a completar el post con algo sobre la conveniencia de dominar este tema para atender las consultas en las típicas notarías de entrada. No obstante, recuerdo lo que solía pensar yo cuando me hablaban de lo bueno que es saber algo para después de aprobar: "cruzaremos ese puente cuando lleguemos a ese río", que dijo Julio César. Por ahora, hay que dominar este tema como todos los demás.
Comentarios, como siempre, bienvenidos.
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Ánimo.