viernes, 20 de enero de 2017

Llamamientos, plazos, presentados y aprobados en Barcelona 2015

Ya hay sorteo para la oposición de Madrid 2017, disponible aquí, y también hay fecha de comienzo de los exámenes, el 21 de marzo a las 16:30. La siguiente pregunta es: "¿A mí cuándo me toca?".

En Barcelona el primer llamamiento de la primera vuelta empezó el 20 de abril de 2015 (ya había pasado la Semana Santa) y terminó entre el 7 y el 8 de julio, es decir, 11 semanas después. De 831 opositores inscritos se presentaron 351 a primera vuelta y aprobaron 177 opositores. Resulta una media de 16 opositores por semana y tribunal pero las medias son engañosas porque a finales de mayo empezaron a examinar también los viernes. Hubo alguna semana en la que pasaron 23.

La segunda vuelta duró tres semanitas más y acabó entre el 28 y el 29 de julio, para parar en agosto. De los 480 que quedaban aprobaron 30 en segunda vuelta.

El segundo ejercicio empezó el 13 de octubre. La primera vuelta se resolvió en dos días y la segunda acabó a mitad de noviembre y a principios de diciembre. Aquí se notó que en un tribunal había 120 opositores y en el otro 87. Aún así, el ritmo era parecido en ambos y fue de unos 17 opositores por semana.

En Madrid el primer ejercicio empezará un mes antes, aunque imagino que pararán en Semana Santa. No obstante, en Barcelona también pararon una semana por las elecciones municipales. De todas formas, quién sabe cuál será el ritmo ahora. 

Para acabar, una curiosidad. En Barcelona hubo opositores que fueron convocados para un día y se examinaron 3, 4 e incluso 5 días después. Esto parece catastrófico pero no es irremediable y, de hecho, varios de estos casos aprobaron la oposición.

En cualquier caso, ojalá los opositores y los tribunales tengan mucho acierto con sus respectivos cálculos.

Ánimo.

viernes, 6 de enero de 2017

Hipotecario 28 - Programa 2015

Tema 28. Expedientes para la reanudación del tracto y para rectificar la descripción, superficie o linderos. Tramitación y efectos. Idea de la doble inmatriculación, de la inscripción de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas y del expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Tengo en el despacho varios casos en los que se plantea la posibilidad de iniciar un expediente de reanudación del tracto que me sirven para inventarme uno "ad hoc": un particular, A, titular registral de un garaje, fallece, y el garaje, por acuerdo privado de los tres hijos y herederos, se lo adjudica uno de ellos, B. B, a su vez, lo vende en documento privado a C. A y C han fallecido hace tiempo y a la notaría viene D, que es el hijo de C, que me dice que también se lo ha adjudicado él en la herencia de su padre. D lleva años usando el garaje, pagando IBI y vado, tiene Catastro a su nombre y todo el mundo en el pueblo le reconoce como legítimo propietario. D está medio peleado con los hermanos y no conoce a A, ni a B, ni a nadie de esa familia.

D quiere poner el garaje a su nombre en el Registro de la Propiedad. Esto puede lograrse otorgando la herencia de A, la venta de B y la herencia de C, lo que obligaría a D a localizar a los herederos de A, a B y a los demás hijos de C y traerlos a la notaría a otorgar unos documentos en los que no tienen ningún interés. Supongo que, si no vienen, puede intentar demandarles para que les condenen a otorgar estos documentos.

Creo que precisamente para estos casos existe el expediente de reanudación del tracto. Ya vemos que se trata de una materia delicada: qué notificaciones, comparecencias y consentimientos son necesarios para que, al final del camino, "cancelen" a A del Registro y pongan a D. El efecto es brutal, ¿verdad?

Las rectificaciones de descripción, superficie y linderos me parecen menos tremendas. El caso típico para rectificar una descripción es aportar un certificado del ayuntamiento según el cual "de los antecedentes que obran en este ayuntamiento", el inmueble sito en Avenida del Generalísimo, 5, con tal referencia catastral y tal número de finca registral, se encuentra actualmente situado en Avenida de la Democracia, 11, "tratándose sin duda del mismo inmueble". No se trata de exponer, lógicamente, el régimen de la declaración de obra nueva, según el cual un solar pasa a ser un edificio.

La rectificación de linderos tiene poca sustancia (y así lo ha reconocido la DGRN) cuando se trata de cambiar los nombres de los propietarios de fincas colindantes. El principio de legitimación no entra en juego y si soy propietario de una parcela en cuya descripción registral se dice que "linda, al norte, con Rafael García", no parece que de aquí se derive ningún derecho para Rafael García. Si el Registrador no tiene ninguna duda es probable que pueda cambiar el nombre del colindante simplemente manifestando que hoy pertenece a Adela García. Tampoco se ve la utilidad de esta modificación. Cuestión distinta es modificar una linde fija, y dejar de lindar con un barranco para lindar con una autovía.

La rectificación de superficie se da últimamente con cierta frecuencia y es una preocupación legítima que, con el expediente, se esté encubriendo una transmisión. Si la descripción registral de una finca establece una cabida de dos hectáreas y ahora su propietario dice que, en realidad, bien medido, aquello tiene cinco hectáreas... ¿Seguro que no ha comprado usted tres hectáreas a un colindante? "Que no, que no, que eso es cosa de los antiguos, que no medían las fincas". Bueno, la tierra no es chicle así que habrá que contar, por lo menos, con los colindantes. Y rectificar un error numérico no es un hecho imponible pero comprar tres hectáreas es otra cosa.

La doble inmatriculación tiene un nombre suficientemente expresivo para saber lo que es. Desde el punto de vista práctico, gracias a la coordinación Registro-Catastro cada vez será más difícil que una misma porción de terreno acceda dos veces al Registro pero por ahora, las dobles y múltiples inmatriculaciones, haberlas, haylas.

La inmatriculación solicitada por el titular de un derecho real y el expediente de liberación de cargas y gravámenes se explican suficientemente en el tema. No tengo ninguna experiencia con ellas así que no puedo aportar ningún ejemplo que ayude a digerirlas.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

https://drive.google.com/file/d/0B8_L8PRVjRyEZGl1ZEJDZlF2WUk/view?usp=sharing

Ánimo.

Hipotecario 27 - Programa 2015

Tema 27. El título público adquisitivo: examen del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Ideas de las certificaciones de dominio como medio inmatriculador. La inmatriculación y el Catastro.

Hay muchos particulares que no tienen inscrita su propiedad en el Registro de la Propiedad. Cuando surge la necesidad de inscribir (básicamente porque hay un comprador que lo exige o porque quieren hipotecar) es necesario acudir a alguno de los medios inmatriculadores que se estudian en el tema anterior. En este tema procede tratar dos de esos medios inmatriculadores: el "doble título" y las certificaciones administrativas.

Las certificaciones administrativas tienen poco interés desde la perspectiva notarial. El 205 LH, por el contrario, es fundamental en las notarías rurales. El 205 LH se basa en la idea de que dos escrituras sobre una misma finca bastan para acceder al Registro de la Propiedad. Claro, tener dos escrituras sobre una misma finca es relativamente sencillo, por ejemplo, (i) heredando y (ii) aportando al matrimonio o vendiendo a un familiar. La idea es que la facilidad de la inmatriculación se compensa con la limitación de efectos del 207 LH.

En el tema se menciona el problema de la "fabricación de títulos" y no me resisto a mencionar mi supuesto favorito: los cónyuges dijeron que un bien era privativo de ambos, lo aportaron a la sociedad de gananciales y acto seguido, desde la sociedad de gananciales, lo aportaron a una sociedad civil constituida por ambos. ¿Hubo verdaderamente dos transmisiones? Hoy, al menos, tendrían que esperar un año entre ambas transmisiones.

Por otro lado, como se dice en el tema, la DGRN ha "resucitado" el acta complementaria del título público. Esto ha hecho que en muchos sitios se siga completando el título inmatriculador con un acta, de forma que el ciudadano tiene dos escrituras y puede inscribir. Esto es ventajoso porque el acta puede tramitarse relativamente rápido pero personalmente veo mejor usar ese título público para iniciar un expediente de dominio para inmatricular. Se me ocurren tres motivos:

1. El acta previa tributa por TPO (art. 7.2.c) TRITPAJD) y el expediente de dominio para inmatricular no (o, al menos, no debería). La idea es que el acta previa "suple" una transmisión pero el expediente de dominio no.
2. El acta previa implica que el notario dé fe de una notoriedad que escapa a sus sentidos; en el expediente de dominio no.
3. El binomio acta-título se ve afectado por el 207 LH; el binomio título-expediente no. Hay bancos que no conceden hipotecas sobre fincas afectadas por la limitación del 207 LH.

Prescindo de la exposición en este tema del artículo 298 RH por los motivos que se dicen en el mismo. Hay que estar atento, ahora que hay gobierno, a la adaptación del Reglamento Hipotecario a la reforma de 2015.

Ya he visto algún tema en el que se van comparando las redacciones antigua y nueva del 205 LH. Esto tuvo interés algunos meses de 2015 pero no soy partidario de cantar en 2017 (o después) normas que se derogaron en 2015. Si la redacción antigua tuviera relevancia para interpretar la nueva, vale, pero sospecho que estas cosas sólo se hacen por la tristeza que nos invade cuando el legislador tira a la basura bibliotecas enteras.

Recuerdo cuando estudié todo esto por primera vez. Terminé con una macedonia de actas de notoriedad, expedientes y certificaciones dificilísima de aprender. Para ayudar a no mezclar los conceptos conviene echarle un vistazo a una certificación catastral descriptiva y gráfica. Hay que tener en cuenta que a lo mejor el opositor no ha visto jamás una pero los notarios y registradores de los tribunales ven varias cada día.

Finalmente, recomiendo la máxima literalidad en el artículo 205 LH, como en cualquier artículo expresamente exigido por un epígrafe.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

https://drive.google.com/file/d/0B8_L8PRVjRyEUnJXSGwyZWlYT0E/view?usp=sharing

Ánimo.

Hipotecario 26 - Programa 2015

Tema 26. Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Apertura de folio registral: la inmatriculación de fincas. Concepto y naturaleza. Los medios inmatriculadores. El expediente de dominio y sus distintas finalidades. Su tramitación en relación con la inmatriculación. Efectos.

Siempre que leo sobre la "realidad jurídica extrarregistral" me acuerdo de una frase que leí en twitter: "la realidad jurídica extrarregistral es, simplemente, la realidad". Viene esto al caso porque en este tema y los siguientes se tratan algunos casos en los que el Registro publica una cosa y la realidad es otra. Que el nuevo programa haya incluido un epígrafe sobre la concordancia nos permite reiterar lo que ya se trata en el tema 47 de hipotecario sobre la diferencia entre inexactitud y discordancia.

Procede exponer en este tema el artículo 198, que es un compendio de procedimientos con distintas finalidades que puede llevar a confusión a quien lo lea por primera vez. Voy a poner algunos ejemplos que me hubieran ayudado a mí a entender mejor qué se hace, por qué y para qué.

1. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada (RGG).
Sirve para que los ciudadanos puedan saber "dónde está lo suyo" y "qué forma tiene".

Las descripciones de las fincas rústicas en el Registro de la Propiedad suelen ser algo así: "Olivar al sitio de La Solana en el término de *, de cabida unas setenta fanegas, que linda, al norte, con otras del vendedor, al sur, con Juan Español, al este con paraje de La Umbría y al oeste con camino". Imagina heredar esta finca sin conocer la zona e intentar encontrarla en la realidad, teniendo en cuenta que (i) nadie sabe quién es Juan Español porque la descripción viene de la primera inscripción que se hizo en 1912, (ii) en toda elevación de terreno hay una umbría y una solana, (iii) que el vendedor tampoco se sabe quién es, (iii) que los caminos cambian de sitio, y (iv) que la fanega es una medida de volumen o de superficie y que, en cualquier caso, no mide lo mismo en unos sitios que en otros. Inscribir una RGG ayudará a que cualquiera que consulte el Registro sepa exactamente de qué terreno estamos hablando.

Aquí procede hablar del Catastro. Las titularidades catastrales son más discutibles que las registrales pero en Catastro tienen mapa de todo y, esté bien o mal, nos sitúa, sobre todo en rústico, con un sistema de polígonos y parcelas. Es típico al fallecimiento de alguien que los herederos vayan al ayuntamiento a preguntar qué parcelas de qué polígonos "estaban a nombre" del fallecido.

2. El deslinde registral de fincas. Ya hemos visto que la finca anterior linda al sur con Juan Español pero la linde puede ser recta, curva, con forma de pico o de mil formas más. Si la linde no está clara, puede aclararse con este procedimiento. Existe, por tanto, relación con el procedimiento anterior; si las dos fincas (la descrita y la de Juan Español) tuvieran bien inscritas sus RGG en el Registro, no necesitarían deslindar nada.

3. La rectificación de su descripción. Para los casos en los que una finca está mal medida (por ejemplo, queremos que deje de publicar eso de las cincuenta fanegas y se haga constar que son 25.200 metros cuadrados, o actualizar el lindero, que ya no es "otras del vendedor" sino la parcela 24 del polígono 12.

4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, etc.
El supuesto típico es haber construido una casa y que en el registro aparezca que el terreno es un solar. Las declaraciones de obra nueva se estudian a fondo en el hipotecario 16.

5. La inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna.
Se regula cómo accede una finca por primera vez al Registro de la Propiedad. Existen varios sistemas y en función de cuál se utilice se tarda más o menos, cuesta más o menos dinero y se tienen unos u otros efectos.

6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas.
Un cajón de sastre para incluir lo que haga la Administración, que no siempre lo puede llevar todo al día.

7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Aparece como titular registral el abuelo del que le vendió la finca a mi padre, nadie hizo nada en escritura y ahora todos han fallecido. En el pueblo todos saben que aquello es mío pero para arreglar el Registro necesitaría hacer la escritura en la que yo heredo a mi padre, la escritura por la que mi padre compró y la escritura por la que el vendedor recibió la finca de su abuelo. Esto es poner mucho peso en mis hombros. ¿Qué puedo hacer? Un expediente de reanudación del tracto interrumpido.

8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
Ahora que hay que tener la finca georreferenciada es muy difícil que accedan al registro dos fincas que están en el mismo sitio pero antes las fincas no se inscribían así. Es posible que un mismo trozo de terreno figure varias veces en el Registro de la Propiedad, sobre todo porque a veces era más fácil volver a inmatricular que arreglar el tracto.

9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes.
A veces en las notas simples informativas que se piden del registro aparece un derecho de adquisición preferente, una hipoteca u otra cosa muy antiguos, que a veces ni siquiera se sabe a favor de quién se constituyeron. ¿Comprarías una finca en la que apareciera un gravamen muy antiguo, con el vendedor prometiendo que aquello no existe? Uno se queda más tranquilo cuando estas cosas desaparecen de la información registral.

Una vez enumerados los procedimientos del 198 el tema se centra en la inmatriculación, es decir, el acceso por primera vez de una finca al Registro de la Propiedad. Hay muchas fincas que no están inscritas en el Registro y es típico que sigan así hasta que haya necesidad de venderlas o hipotecarlas. Hay compradores que quieren quedar protegidos por el registro; en cuanto a la hipoteca, sin inscripción no es posible. Hay que tener cuidado con inscribir para hipotecar con urgencia por los dos años del 207 LH, pero ese es otro tema.

La segunda parte de todo esto es la coordinación con Catastro. Ya he comentado lo ventajoso que es contar con la cartografía catastral, incluso cuando es incorrecta, porque permite situarse en el terreno. Pues bien, para inmatricular el Catastro tiene que estar bien, al menos en cuanto a la superficie. En el tema 27 se trata esto con más detalle.

Iba a completar el post con algo sobre la conveniencia de dominar este tema para atender las consultas en las típicas notarías de entrada. No obstante, recuerdo lo que solía pensar yo cuando me hablaban de lo bueno que es saber algo para después de aprobar: "cruzaremos ese puente cuando lleguemos a ese río", que dijo Julio César. Por ahora, hay que dominar este tema como todos los demás.

Comentarios, como siempre, bienvenidos.

https://drive.google.com/file/d/0B8_L8PRVjRyEYllPYVU3M05GTUk/view?usp=sharing

Ánimo.